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关于解决“营改增”后房地产开发企业 预收款发票开具问题的建议

来源:未知 发表时间:2016-05-10 11:32

    河南省房地产业商会反映:购房人向银行申请按揭贷款或向公积金管理中心申请公积金贷款时,按目前商业银行及住房公积金管理中心规定,需提供首付款发票。营改增后,随着房地产开发企业销售不动产的纳税义务发生时间的改变,开具预收款发票加重了房地产开发企业的负担,需引起有关部门高度重视。
    营业税税制下,根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”规定,房地产开发企业收到预收款时已产生纳税义务,开具营业税发票符合规定。
    营改增后,房地产开发企业销售不动产的增值税纳税义务发生时间较营业税纳税义务发生时间发生了重大变化。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天”“纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”规定,只有建筑企业和提供租赁服务的纳税义务发生时间为收到预收款的当天,房地产开发企业销售不动产的纳税义务发生时间为发生应税行为时,即以房地产开发公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间,收到预收款的当天不再是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间。同时,为了保证财政收入的均衡入库,《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款第9项规定,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
    如果房地产开发企业在收到预收款时开具增值税发票就要按照11%计提销项税。而房地产开发企业在收到预收款时,大部分进项税额尚未取得,将会发生进项和销项不匹配的“错配”问题,导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款,另一方面大量的留抵税额得不到抵扣,加大企业负担。但在现行商业银行和住房公积金管理中心的规定下,如不开具发票,将无法给购房人提供贷款,严重影响房地产开发企业经营。
    为此,河南省房地产业商会建议:
    1、省国税局积极向国家税务总局反映,统一印制发行房地产企业预收款专用票据并发布公告确认该专用票据的适用性,银行和住房公积金管理中心可凭专用收据向购房人提供相关贷款。
    2、如国税局不能统一印制专用票据,由商业银行和住房公积金管理中心修改贷款所需提供材料,以企业自制收款收据等证明材料为购房人办理相关贷款。